Quel logiciel pour ta location saisonnière, <em>de 1 à 50 logements</em> ?

Smoobu affiche la grille la plus complète de la liste en euros, logement par logement. Le channel manager, le calendrier, la messagerie commune, le site de réservation directe avec paiement par Stripe ou PayPal, l'enregistrement en ligne des voyageurs et les applications iOS et Android sont compris dans chaque offre. Il se branche à Airbnb, Booking.com, Expedia et plus de 100 portails.

Le piège est dans le choix de l'offre. Professionnel Flex coûte 29 € par mois, mais Smoobu prélève 0,9 % de chaque réservation. Sur 30 000 € de réservations dans l'année, cela fait 270 € de plus. Professionnel Prépayé coûte 35 € par mois (31,50 € en annuel), sans commission. Dès que ton chiffre d'affaires dépasse environ 8 000 € par an, le prépayé revient moins cher.

Chaque logement en plus coûte 9,60 € par mois. Trois logements reviennent à environ 47 € par mois, dix à environ 114 €, avant la remise de 10 % en annuel (20 % sur deux ans). La FAQ de l'éditeur annonce un départ à 28 € pour un logement, le tableau 29 € : demande le montant exact sur ton devis. Le préavis de résiliation est de 30 jours et il n'y a pas de frais de mise en place.

Ses clients le notent 4 sur 5 sur 545 avis. Ils saluent la « synchronisation instantanée entre les différentes plateformes (Airbnb, Booking, etc) ». Le reproche qui revient vise le support : « le service client comprend systématiquement de travers le problème présenté ».

Hospitable s'est fait un nom sur l'automatisation des échanges avec les voyageurs. Son vrai atout, pour un propriétaire saisonnier, est ailleurs : il ne facture que les logements « actifs », ceux qui ont eu une arrivée dans la période. Ton chalet fermé d'avril à novembre ne gonfle pas ta facture pendant ces mois-là, seul l'abonnement de base reste dû.

Lis bien les quatre offres. Essentials est gratuite. Host coûte 29 $ par mois pour un logement, 10 $ pour le second, et s'arrête à deux. Professional coûte 59 $ avec deux logements, puis 15 $ par logement : cinq logements font 104 $ par mois. Mogul coûte 99 $ avec trois logements, puis 30 $ par logement : dix logements font 309 $ par mois. L'annuel retire 12 %.

La limite pour un Français : Hospitable n'affiche aucun prix en euros. Tu paies en dollars (ou en dollars australiens ou canadiens), donc ta facture bouge avec le change, et ta banque ajoute parfois des frais sur un paiement en devise.

Pour plus de deux logements, Professional reste moins cher que Mogul : 74 $ pour trois, 179 $ pour dix, contre 99 $ et 309 $. Même ainsi, à dix logements, Hospitable dépasse Smoobu (environ 114 €). L'écart se paie en automatisation. Fais le calcul avec ton nombre réel de logements actifs sur l'année, pas avec ton parc complet.

Guesty a deux visages. Guesty Lite vise les petits propriétaires : de 1 à 3 annonces, dès 9 $ par annonce et par mois. Trois annonces coûtent donc 27 $ par mois au départ, le prix d'entrée le plus bas de ce classement après Beds24.

Au-delà de trois annonces, tu passes chez Guesty Pro, sur devis, pour 4 à 199 annonces, puis Enterprise au-delà. Pas de grille publique pour ces offres : le bond de prix entre Lite et Pro ne se lit nulle part. Demande-le avant de t'engager si tu prévois une quatrième annonce.

Le moteur de réservation directe ne prend aucun pourcentage. Seuls les frais de ton prestataire de paiement s'ajoutent. L'abonnement annuel coûte moins cher, sans que Guesty affiche l'écart.

Ses clients le notent 4,7 sur 5 sur 2 169 avis. L'un d'eux souligne que « le support est disponible et efficace, y compris en français ». Une partie de ces avis est sollicitée par l'éditeur : lis aussi les mauvais.

Beds24 est le moins cher de la liste. Son prix part de 15,50 € par mois et dépend du nombre de logements, avec un calculateur sur la page de tarifs. Il facture ensuite 0,55 € par mois et par « lien », c'est-à-dire un type de logement relié à un canal.

Fais le compte. Trois logements diffusés sur Airbnb et Booking.com font six liens, soit 3,30 € par mois en plus de la base. Tout le reste se paie à l'unité : 2 € par utilisateur en plus, 0,10 € le SMS, 19 € pour la marque blanche. Il n'y a ni durée minimale ni frais d'installation.

La contrepartie est connue : l'outil est technique. Un client écrit : « Pas du tout intuitif malgré une formation payante. » Un autre se plaint d'« une augmentation de 50% des tarifs en début d'année ». Les mêmes reconnaissent qu'« une fois l'outil maîtrisé, il devient très agréable ». Les clients le notent 2 sur 5, sur seulement 14 avis, que Beds24 ne sollicite pas.

Si tu le prends, paie la mise en route accompagnée (dès 79 €). Elle coûte moins cher que trois week-ends perdus dans les réglages.

Hostaway vise les gestionnaires, pas le particulier : un propriétaire d'un seul logement passe par une liste d'attente. Ses paliers parlent d'eux-mêmes, de 2 à 14, de 15 à 49, puis 50 annonces et plus. C'est à partir de 15 logements qu'il prend son sens.

Aucun prix n'est publié. Tu obtiens un devis après un échange avec un commercial. Un client le juge « plus que raisonnable comparé aux autres concurrents », un autre prévient que « le logiciel est annoncé en formule tout compris mais certaines fonctions sont payantes ». Fais lister par écrit ce qui est compris et ce qui ne l'est pas.

Ses clients le notent 4,8 sur 5 sur 2 750 avis, l'une des meilleures moyennes du marché, en partie sur des avis sollicités. Un reproche précis revient : après une annulation, le calendrier se libère trop lentement. Pose la question du délai de libération en démo.

Hostaway explique lui-même qu'une synchronisation par lien de calendrier (iCal) prend de 15 à 30 minutes. C'est la meilleure raison de vérifier qu'il se connecte en direct à chacun de tes canaux.

Superhote est le seul éditeur français du classement. Il vise surtout les conciergeries et promet une migration accompagnée depuis ton ancien outil. Il ne prend aucune commission sur tes réservations, et son site de réservation directe est à 0 %.

Le prix ne se lit pas : la page de tarifs explique qu'il dépend du nombre de logements, des plateformes et des options choisies. Les montants qui circulent sur les comparatifs viennent de sites tiers rémunérés, on ne les reprend pas. Demande ton devis avec ton nombre exact de logements et de canaux.

L'offre est sans engagement, avec 30 jours d'essai gratuit puis une garantie de 30 jours satisfait ou remboursé. C'est la sortie la plus souple de la liste.

Les avis publics sont peu nombreux, 17 avis pour une note de 3,2 sur 5. Ils se partagent : un client cite des « déconnexions, problèmes de synchronisation, migrations en tous genres, doubles réservations », un autre salue un support présent sept jours sur sept. Profite de l'essai pour faire tourner tous tes canaux sur un mois chargé.